"E se eu desistir?" e "e se a obra atrasar?" são as duas perguntas que todo comprador de imóvel na planta faz — e o corretor que responde com a lei na mão, não com achismo, transmite confiança que fecha negócio. A Lei do Distrato existe justamente para dar previsibilidade a essas duas situações.
Este conteúdo é para corretores e gestores comerciais que precisam orientar clientes com segurança — não é aconselhamento jurídico individual. Cada contrato pode ter cláusulas específicas; sempre recomende a leitura completa do contrato e, em caso de dúvida, um advogado especializado.
O que é a Lei do Distrato
É a Lei 13.786/2018, que regulamenta o que acontece quando o comprador desiste de um imóvel na planta, ou quando a incorporadora atrasa a entrega — dois cenários que antes ficavam em zona cinzenta e geravam disputa judicial constante.
Se o comprador desiste: quanto a incorporadora pode reter
| Regime do contrato | Retenção máxima permitida |
|---|---|
| Sem patrimônio de afetação | Até 25% dos valores pagos |
| Com patrimônio de afetação | Até 50% dos valores pagos |
Patrimônio de afetação é o regime em que o patrimônio da obra fica separado do patrimônio geral da incorporadora — protege o comprador contra falência da empresa, mas em contrapartida permite uma retenção maior em caso de desistência.
Se a obra atrasa: a tolerância de 180 dias
A lei garante à incorporadora até 180 dias de prorrogação sobre o prazo contratual de entrega, sem multa — desde que essa cláusula de tolerância conste no contrato (o que é praticamente universal no mercado). Passado esse prazo, o comprador tem duas opções:
- Pedir a rescisão — com devolução integral dos valores pagos, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido;
- Manter o contrato — e receber uma indenização de 1% do valor pago à incorporadora, por mês de atraso, calculado pro rata die (proporcional aos dias corridos).
Devolução em regime de patrimônio de afetação
Nos empreendimentos com patrimônio de afetação, a devolução dos valores em caso de distrato pode ser postergada para até 30 dias após o habite-se do empreendimento — uma diferença importante em relação ao prazo padrão de 60 dias do distrato por atraso.
Por que isso importa na conversa com o cliente
Antes da Lei do Distrato, cada incorporadora aplicava suas próprias regras (ou nenhuma regra clara), e o comprador só descobria o que ia acontecer quando o problema já tinha ocorrido. Hoje, o corretor pode mostrar, com a lei na mão, exatamente o que acontece em cada cenário — o que reduz a resistência de quem está inseguro sobre comprar na planta.
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