Todo comprador de primeira viagem se assusta com uma sigla nova na hora de fechar negócio: ITBI. O corretor que já sabe explicar de onde vem esse valor — e que ele não é opcional — evita surpresa no fechamento e passa mais segurança na negociação.
Este conteúdo é para corretores e gestores comerciais que precisam orientar clientes com segurança — não é aconselhamento jurídico ou tributário individual. Alíquotas e regras variam por município; sempre confirme o valor exato na Prefeitura antes de fechar negócio.
O que é o ITBI
ITBI é a sigla de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — um tributo municipal cobrado sempre que há transferência onerosa de um imóvel entre pessoas vivas: compra e venda, permuta ou partilha de bens com contrapartida financeira. É pago à Prefeitura, geralmente no momento da lavratura da escritura pública.
Quem paga: comprador ou vendedor?
A lei não obriga expressamente uma das partes — mas a prática consolidada no mercado brasileiro é que o comprador paga o ITBI. É possível negociar diferente em contrato, mas isso é incomum e deve estar explícito por escrito.
Como calcular a alíquota
Cada município define sua própria alíquota, e na maioria das cidades brasileiras ela fica entre 2% e 3% do valor da transação. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 3%.
A base de cálculo é o maior valor entre o valor venal do imóvel (definido pela Prefeitura para fins de IPTU) e o valor declarado na compra — ou seja, não dá para declarar um valor artificialmente baixo para pagar menos imposto.
| Valor do imóvel | Alíquota (SP, 3%) | ITBI devido |
|---|---|---|
| R$ 300.000 | 3% | R$ 9.000 |
| R$ 450.000 | 3% | R$ 13.500 |
| R$ 700.000 | 3% | R$ 21.000 |
Quando é pago
O ITBI deve ser quitado antes da assinatura da escritura pública — o cartório não registra o imóvel no nome do comprador sem o comprovante de pagamento. Depois de emitida a guia pela Prefeitura, o prazo típico para pagamento fica entre 15 e 30 dias.
Existe isenção?
Sim, em alguns casos: compradores do Minha Casa Minha Vida e financiamentos pelo SFH podem ter desconto ou isenção parcial, dependendo da legislação do município. O percentual varia bastante de cidade para cidade — vale sempre consultar a Prefeitura local antes de assumir que o benefício se aplica.
ITBI x ITCMD: não confunda os dois
O ITBI incide sobre transmissões onerosas (compra e venda). Já o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) incide sobre herança e doação — é cobrado pelo estado, não pelo município, e tem alíquota diferente. Os dois nunca incidem sobre o mesmo fato gerador: numa herança não há ITBI, só ITCMD.
Vale ficar atento a uma mudança de 2026: por força da reforma tributária (Emenda Constitucional nº 132/2023), todos os estados passam a adotar alíquotas progressivas de ITCMD — quanto maior o valor transmitido por herança ou doação, maior o percentual. Isso não afeta o ITBI, mas é relevante para o cliente que está avaliando doar um imóvel em vida em vez de vender.
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