"Quanto vou pagar de imposto quando vender?" é uma pergunta que trava a decisão de muita gente que teria condições de vender e comprar outro imóvel. Na maioria dos casos, a resposta é melhor do que o vendedor imagina — e o corretor que sabe isso na ponta da língua ajuda a destravar a negociação.
Este conteúdo é para corretores e gestores comerciais que precisam orientar clientes com segurança — não é aconselhamento tributário individual. O cálculo exato depende de fatores específicos (data de aquisição, benfeitorias, corretagem); sempre recomende um contador para a declaração.
O que é o ganho de capital
É a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel (ajustado por eventuais benfeitorias documentadas). Só há imposto se essa diferença for positiva — vender por um valor igual ou menor ao de compra não gera imposto.
Alíquotas progressivas
| Faixa do ganho de capital | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 a 10 milhões | 17,5% |
| De R$ 10 a 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
A alíquota é progressiva por faixa (como no IRPF), não uma taxa única sobre o valor total — só a parcela que excede cada limite paga a alíquota maior. Na prática, a grande maioria das vendas residenciais no Brasil fica no primeiro patamar, de 15%.
Isenção 1: único imóvel até R$ 440 mil
Quem vende o único imóvel registrado em seu nome por valor de até R$ 440.000 é isento do imposto — desde que não tenha realizado outra venda de imóvel nos últimos 5 anos.
Isenção 2: reinvestimento em 180 dias
Quem vende um imóvel residencial e usa o valor integral para comprar outro imóvel residencial dentro de 180 dias fica isento do imposto sobre o ganho de capital — mesmo que o valor da venda seja alto. É uma das isenções mais usadas por quem está trocando de imóvel, não vendendo para sacar o dinheiro.
Redução por tempo de posse
A legislação reconhece que parte do "ganho" nominal ao longo de décadas é só efeito da inflação, e por isso aplica fatores de redução conforme o ano de aquisição:
- Imóveis adquiridos antes de 1970 — isenção total, independente do valor do ganho;
- Imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 — redução progressiva na base de cálculo;
- Imóveis adquiridos após 1988 — cálculo padrão, sem redução por tempo de posse.
Outra isenção pouco conhecida
Vendas de imóvel por valor de até R$ 35.000 têm isenção automática, independente de outras condições — relevante principalmente para terrenos ou imóveis de baixo valor.
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