São Paulo quebrou recordes em 2025: foram R$ 90,6 bilhões em lançamentos imobiliários, com mais de 155 mil novas unidades colocadas no mercado. É a maior cifra da história da cidade. Mas existe um dado que ninguém publica em destaque: faltam 30 mil corretores de imóveis na capital paulista.

O resultado dessa equação? Um mercado desigual, onde algumas regiões afogam de profissionais enquanto outras mal conseguem atender quem quer comprar um apartamento. Este mapa vai te mostrar o que está por trás dos números.

O paradoxo que ninguém explica

O CRECI-SP registrou 190.659 corretores ativos no estado em 2024. Parece muito — mas o setor precisaria de quase o triplo para atender bem a demanda. Na cidade de São Paulo, a estimativa do próprio sindicato é de um déficit de 30 mil profissionais.

E tem mais: 2 em cada 5 corretores no Brasil têm outra ocupação, segundo o Imobi Report. Ou seja, boa parte da força de trabalho do setor atua em regime de meio expediente. Quando o mercado aquece — como aconteceu em 2025 — esse contingente some primeiro.

As zonas onde é mais difícil contratar um corretor

A distribuição dos lançamentos em São Paulo é reveladora:

  • Zona Leste: 29% dos novos condomínios — a maior fatia
  • Zona Oeste: 28%
  • Zona Sul: 25%
  • Zona Norte: apenas 13%
  • Centro: volume residual

A Zona Leste é a mais populosa da capital e a que mais recebeu lançamentos do Minha Casa Minha Vida (27.956 unidades só em 2025). Bairros como Cidade Tiradentes, Itaquera e Guaianases concentram dezenas de empreendimentos novos — mas têm uma densidade de corretores registrados muito menor do que a Zona Sul ou a Zona Oeste.

Quem quer contratar corretores para trabalhar nesses bairros enfrenta um problema real: os profissionais qualificados tendem a se concentrar onde as comissões são maiores. E no MCMV, as comissões são menores.

A Zona Norte é a região com menor volume de lançamentos (13%) e, ao mesmo tempo, a que tem menos imobiliárias por metro quadrado na capital. Uma combinação que torna a cobertura profissional precária para compradores e incorporadoras que atuam ali.

Onde é mais fácil encontrar um corretor

No outro extremo estão os bairros de alto padrão da Zona Oeste e Sul: Itaim Bibi, Vila Nova Conceição, Jardins, Pinheiros e Brooklin. Nestas regiões, a concentração de corretores especializados é muito maior — e cresce a cada ano.

O preço médio do metro quadrado em Vila Nova Conceição e Itaim Bibi está entre R$ 35.000 e R$ 50.000. Cidade Jardim chega a R$ 26.000/m². Jardins fica em torno de R$ 14.000/m². São regiões onde uma única comissão pode representar o equivalente a meses de trabalho no segmento econômico.

Resultado: há excesso de oferta de corretores no alto padrão e escassez nas periferias — exatamente o oposto do que o volume de lançamentos exigiria.

Os bairros que estão mudando o jogo

Um fenômeno que poucos acompanham de perto é a transformação da Mooca e do entorno do corredor Leste–Centro. A Mooca foi o segundo bairro com mais lançamentos em São Paulo em 2025, respondendo por 3,2% do total com quase 5.000 unidades. Um único empreendimento — o Urman, da Porte Engenharia — recebeu R$ 3 bilhões em financiamento.

O Centro histórico, por sua vez, vive uma disputa silenciosa: projetos de retrofit e requalificação urbana estão transformando prédios abandonados em apartamentos compactos voltados a jovens profissionais e investidores de curto prazo. Mas o estigma da região ainda afasta corretores mais experientes — criando oportunidade para quem se especializar nesse nicho.

O dado que as construtoras não gostam de divulgar

Em 2025, os lançamentos cresceram 34%, mas as vendas cresceram apenas 9%. Isso significa que São Paulo acumulou um estoque equivalente a 7 meses de absorção. Em regiões de médio e alto padrão, o estoque é ainda maior — alguns segmentos registraram queda de 11% nas vendas mesmo com aumento nos lançamentos.

O que isso tem a ver com corretores? Tudo. Imóvel parado em estoque significa incorporadora pressionando imobiliária, imobiliária pressionando corretor — e quem não tem carteira de clientes bem formada começa a perder espaço. É exatamente neste cenário que a remuneração do corretor varia mais: quem trabalha com MCMV tem volume, mas margens apertadas; quem trabalha com alto padrão tem margens maiores, mas ciclo de venda mais longo.

O que esperar para os próximos meses

Para 2026, o SECOVI-SP projeta estabilidade no médio e alto padrão, com juros ainda pressionando o poder de compra. Já o MCMV deve continuar em expansão, consolidando São Paulo como a maior produtora de habitação popular do programa no país.

Para imobiliárias e construtoras que precisam montar equipes, o alerta é claro: a escassez de corretores vai piorar antes de melhorar. Quem montar uma estrutura de recrutamento profissional agora — com critérios claros, treinamento e acompanhamento — vai ter vantagem competitiva real sobre os concorrentes.

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